テナント坪単価の相場、賃料と内装どちらも解説！共益費込みの場合も？更新日：2019.12.18
こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！
テナントの賃料は、総額表示ではなく「坪単価●●円：〇〇坪」という表示のされ方が多いです。
なぜ賃料ではなく、坪単価という言い方をするのでしょうか。
今回はテナントの坪単価にまつわるお話です。
坪単価についての解説と札幌と全国のテナント坪単価の比較、さらに内装工事に関する坪単価についてもご紹介します。
テナントにおける坪単価とは？全国と札幌の相場
テナントにおける坪単価とは、1坪あたりの賃料のことを指します。（1坪＝畳2枚分＝約3.3㎡）
例えば、坪単価2万円で20坪のテナントを契約した場合、1ヶ月の賃料総額は40万円となります。
賃料の総額ではなく坪単価で示されるのには、テナント物件のグレードや割安感がわかりやすいからという理由があります。
①2万円／坪・20坪のテナント：賃料総額40万円
②1万円／坪・40坪のテナント：賃料総額40万円
上記2つの物件は、どちらも賃料総額は月40万円と同じです。
しかし、同じ賃料でも坪単価が高い①のテナントはグレードの高いビル、②は広いテナントを割安に借りることができるビルと判断することができます。
坪単価表示があることで、異なる広さのテナントを比較する時に、それぞれのテナントのグレードや価格を比較しやすくなるのです。
札幌市の中心部と全国主要エリアの坪単価相場を比較してみましょう。
全国主要都市のオフィス賃料の相場
※オフィスの賃貸仲介・コンサルティング会社 三幸エステート株式会社調査より
もちろん、坪単価はエリア以外にも物件の新しさや設備、人気度合い、周辺環境などによっても左右されます。
テナント賃料の相場については過去にこちらの記事でも考察しています。
テナント賃料の坪単価、共益費込みの場合も？
テナントの坪単価として示される「●●円／坪」には、月々の共益費が含まれる場合があります。
共益費とはビルのエントランスやエレベーター、共有トイレなど、共有部分を管理維持するための費用です。
共益費は必ずかかる費用です。
賃料データの中に共益費が書かれていない場合は、坪単価に含まれていないか確認してみましょう。
坪単価に共益費が含まれている場合、注意したいのは保証金の金額です。
一般的に保証金は「賃料の◯ヶ月分」という設定になっています。
賃料部分には共益費は含まれません。
たとえば坪単価2万円（共益費3,000円を含む）20坪の物件で保証金は賃料の10ヶ月という場合。
保証金＝（20,000－3,000）円×20坪×10ヶ月分＝340万円となります。
他テナントでは共益費の他にも共有部分の暖房代、照明代などを別項目で請求される……なんて話も聞いたことがあります。
LCグループで紹介するテナントでは、共益費は「坪数×2,500円」というシンプル設定なので、わかりやすく安心です！
共益費や保証金など、テナントを契約する際にかかる費用についてはこちらの記事で詳しくご紹介していますので見てみてくださいね。
テナント契約での注意点！契約前、契約時のポイントや多いトラブル
テナント内装工事費用の坪単価目安は？少しでも安くするには
テナント賃料に関する坪単価についてお話してきましたが、ここではテナント契約後に内装工事を行う場合の坪単価でかかる費用目安についてご紹介します。
テナントが居抜き物件でなければ、開店までに内装工事を行い、営業に必要な機材や重機を店舗内に揃えなくてはいけません。
この時にかかる内装工事費用の目安は業種によって異なります。
飲食店では椅子やテーブル、厨房機器が必要となりますが、居酒屋やカフェなど比較的コンパクトな厨房で足りる場合の内装工事費用は、坪単価20万円～40万円程度が目安となります。
大きなレストランなど本格的な広い厨房が必要となる場合は坪単価50万円ほどが基準となるでしょう。
テナントの内装工事費用を抑えるためには？
内装工事費の坪単価が20万円だとすると、20坪のテナントで必要となる費用は400万円。
なかなか大きな金額ですよね。
内装工事費を抑えるためにはこんな方法があります。
居抜き物件を探す
居抜き物件とは前の借主が使用していた内装が残ったままになっていて、そこにそのまま入ることができる物件です。
内装工事費がかからないことはもちろん、退去時の原状回復費用も不要なので費用を大きく削減することができます。
厨房や空調、壁紙などのほか、テーブル、椅子、食器などまで残されている場合もあります。
安い内装工事業者を探す
複数の工事業者から相見積もりをとって、安い業者を探すのも方法のひとつです。
相見積もりを見比べることで相場を知れ、本当に必要な工事内容もわかってきます。
ただしビルオーナーから工事業者を指定される場合があるので確認しておきましょう。
自分で工事を行う
DIYの腕に自信がある方は、内装工事の一部を自分で行うというのもアリではないでしょうか。
空調や厨房機器など専門工事は難しいですが、壁紙や棚などの部分なら十分にDIY可能です。
少しでも工事費用を抑えたいという方はぜひ検討してみましょう。
まとめ
- テナント賃料は1坪あたりの賃料「坪単価」で表します。坪単価で示すことで異なる広さのテナントでもグレードや価格を比較しやすくなります。
- テナントの坪単価の表記には共益費が含まれている場合があります。その場合、保証金の計算では共益費を抜いた賃料のみで計算することになりますので注意してください。
- 飲食店の場合、内装工事の坪単価は20～50万円程度が目安です。大きな金額になるので居抜き物件を探す、相見積もりをとって安い業者を探す、工事の一部は自分で行うなど工事費用を抑える工夫を考えてみましょう。
飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！
