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テナントの用途変更とは?必要なケースや注意点更新日:2020.01.08

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

もともと事務所や物販店が入っていたテナントで飲食店を開業しようと考えている場合、用途変更の手続きが必要になるケースがあります。

 

今回はテナントの用途変更についてのお話。

 

用途変更とは何か?

なぜ必要なのか?

どんなときにどんな流れで行うのか?

用途変更手続きをしないとどうなるのか?

 

疑問に答えるべく、解説します!

店内の様子

 

 

テナントを借りる際に注意が必要な、用途変更とは?

テナントを借りて商売を始める際、用途変更の手続きが必要となるケースがあるので注意が必要です。

用途変更とは、建物の新築時に申請している建物の使い道を変えるための行政手続きのこと。

新築時には「事務所」「物販店舗」「飲食店舗」など、その建物の用途を行政へ申請しています。

申請している用途と違う目的で使用する場合は、用途変更の申請手続きを出さなくてはいけません。

 

たとえば決まったスタッフしか出入りしない「事務所」と、不特定多数のお客さんが出入りし、厨房で調理をする「飲食店舗」では、建物の安全基準が異なります。

法令その他で定められている用途ごとの安全基準に合わせる必要があるからです。

 

用途変更が必要となるのは下記の2つの条件を満たした場合です。

  • 用途を特殊建築物に変更する場合
  • 用途を変更する面積が200㎡を超える場合

 

特殊建築物とは、建築基準法第二条二項で定められた飲食店や百貨店、ホテル、映画館、倉庫、物販店など。

事務所は含まれません。

また、同じような業種「類似用途相互間」の変更には用途変更は不要です。

 

【用途変更が必要なケース例】

  • 300㎡の事務所を飲食店に変更する
  • 400㎡の飲食店を物販店に変更する

 

【用途変更は不要なケース例】

  • 300㎡の飲食店を事務所に変更する
  • 150㎡の事務所をカフェに変更する
  • 400㎡のレストランを居酒屋へ変更する

 

 

テナントの用途変更、どんな流れでどのくらい費用がかかる?

テナントの用途変更手続きは自分で行うことはできず、建築士へ依頼することになります。

「建築士なんて探せない!」という方は、店舗の内装工事業者へ相談し、建築士を紹介してもらうと良いでしょう。

 

用途変更を行うには、必要書類を揃えて用途変更申請書と一緒に役所へ提出をし、確認済証の交付を受ける必要があります。

用途変更に必要な書類は検査済証(または建築確認書)のほか、設計図面、付近見取図などです。

また用途変更申請時には、建物が「既存不適格」に該当しないかもチェックが必要です。

 

既存不適格とは?

新築時には法律の基準を満たしていたが、その後の法令の改正によって、現在の法令を満たしていない状態の建物のことです。

そのまま使い続けることは違法ではありませんが、用途変更や増築などを行う際には現在の法律に適合させる必要があります。

 

用途変更にかかる費用は、イコール建築士への依頼費用です。

相場は80~200万円程度と言われています。

開業に際して用途変更が必要な場合には、用途変更申請にかかる費用も開業資金として予定しておきましょう。

 

 

テナントの用途変更での注意点は?申請しないとどうなる?

注意を促す女性

用途変更が必要な2つの条件をチェックして「うちは用途変更は不要だな」と思っても、全く何もしないのはちょっと危険です。

 

例えば150㎡の事務所を飲食店にする場合。

200㎡以下なので用途変更申請は不要ですが、事務所と飲食店では求められる建物の設備基準が異なります。

建物の構造や消防設備、非常口などが飲食店としての安全基準を満たしているかどうか確認し、満たしていないなら法律に合わせる必要があります。

用途変更申請が不要だとしても、事実として用途を変更するなら、一度建築士へ調査してもらうことをおすすめします。

 

また、用途変更申請が必要なのに申請を怠った場合は、建築基準法違反となり罰則があります!

建物の所有者に対し、最大で懲役3年以下または300万円以下の罰金となります。

罰則の対象はテナントの借主ではなく、所有者であるオーナーです。

テナントオーナー側も、放置をせずにしっかりチェックをして必要な手続きを行いましょう。

 

 

まとめ

  • テナントの用途変更とは、新築時に申請していた用途とは別の用途で建物を使用したい時に必要となる手続きです。特殊建築物への変更、200㎡を超える変更の2つの条件を満たす場合に必要となります。
  • 用途変更手続きは建築士へ依頼して行います。検査済証(または建築確認書)のほか、設計図面、付近見取図などが必要となり、費用は80~200万円程度が相場です。
  • 用途変更申請が不要だとしても、事務所と飲食店の安全基準は異なります。用途を変更する場合には、用途にあった建物になっているかどうか建築士に一度調査をしてもらうことをおすすめします。また必要な用途変更申請を適切に行わなかった場合は建築基準法違反となり、最大で懲役3年以下または300万以下の罰金が課せられる可能性があります。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!