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テナントの敷金を解説!タイミングや相場、起きやすいトラブルなど更新日:2020.01.22

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

テナント契約時に必要な初期費用を解説!

今回は「敷金」についてのお話です。

 

テナント契約における敷金の意味や相場、支払い時期などをご紹介します。

気になる「敷金は本当に戻ってくるの?」という点についても、トラブル事例も踏まえてお教えします。

敷金

 

 

テナントにおける敷金を払う意味、相場とは?

敷金はテナントの賃貸契約時に家賃保証として貸主に預けるお金です。

万が一賃料を滞納してしまった時には、敷金から滞納分が支払われます。

 

さらに、テナントの敷金は「原状回復費用の担保」としての性質も強く持ち合わせています。

テナント解約時は、内装や外装を全て元通り空っぽの状態に戻す「スケルトン状態」での退去が基本。

 

テナント賃貸での原状回復費用は借主負担が原則です。

退去時には預けていた敷金から原状回復費用が差し引かれます。

 

テナント契約の敷金の相場は、家賃10ヶ月分程度が目安。

人気エリアや新築物件などテナントによっては、それ以上の敷金が設定されていることもあります。

 

住居用の賃貸契約での敷金相場が家賃1~2ヶ月分であることと比べると、とても高額に感じますよね。

 

しかし、住居と違って不特定多数のお客様が出入りする店舗は、物件に破損や損失が発生するリスクが高く、劣化も進みやすくなります。

そういった損害をしっかりカバーする目的のためにも、高額な設定となっているのです。

 

また、貸主側に十分な資金力があるかどうかを判断する一つの目安ともなっています。

敷金の支払い時は賃貸契約締結時となります。

 

敷金以外にも初期費用として礼金、仲介手数料、前家賃、管理費、保険料などをまとめて支払わなくてはいけないので、かなりのまとまった費用が必要になるといえるでしょう。

 

 

テナントの敷金は解約時に原則戻ってくるが、全額ではない

敷金は保証金として預けているお金なので、退去時には原則返還されます。

ただし、契約時に支払った敷金すべてが戻ってくるわけではなく、下記の費用が差し引かれます。

 

滞納家賃

賃料の滞納がある場合に敷金から差し引かれます。

 

償却分

賃貸契約に敷金償却の特約が盛り込まれている場合があります。

テナントを使用していた期間に応じて一定利率の費用を差し引かれるものです。

 

例えば償却率が年3%、200万円の敷金を預けている場合は、テナントを10年使用していたとすると60万円が償却され、敷金の返還分は残額の140万円となります。

 

原状回復費用

テナント解約時にはテナントを元の状態に戻して退去しなくてはならず、そのための工事費用は借主負担となります。

原状回復にかかる工事費が預けていた敷金よりも高額になってしまった場合、敷金が戻ってくるどころか不足分の支払いを追加請求される可能性があります。

 

原状回復にかかる費用は工事内容などによっても大きく変わります。

スケルトン状態に戻さず、内装そのままの居抜きの状態で退去することができれば原状回復費用を抑えることができるかもしれません。

契約内容や貸主との話し合いなどで決定されます。

 

 

よくあるテナントの敷金トラブルを知って回避しよう

お手上げな男性

相場が賃料10ヶ月分ともなるテナント敷金。

賃料が30万円なら、300万円もの高額な費用です。

 

それ故、テナント敷金をめぐるトラブルも多くあります。

特にトラブルになりやすいのが、解約時の敷金返還に関わるトラブルです。

 

  • 予想以上に高額な原状回復費用を請求されて敷金の返還が少ない、または追加費用の支払いを求められた。
  • 原状回復費用精算後の敷金残額がなかなか返却されない。

 

特に多いのは、高額な原状回復費用を請求されてしまい敷金返却分が残らないというもの。

工事単価が高額になる場合もあれば、元々の傷や汚れまでも原状回復工事に含められてしまっているという場合もあります。

 

原状回復の範囲がどこまでかは、元々の契約や取り決めによります。

入居時からあった汚れや傷まで、現在の借主負担で回復しなくてはいけないわけではありません。

 

元の状態や原状回復の範囲については契約時にしっかりと確認、契約書へ記載しておくことをおすすめします。

また、工事代金が不当に高額だと感じた場合はインターネットで相場を調べたり別の業者に見積もりを依頼したりしてみると良いでしょう。

 

 

まとめ

  • テナントの敷金とは契約時に賃料保証として家主に預けるお金です。その他にも原状回復費用の担保、借主の資金力の確認といった意味もあります。住宅用賃貸の敷金相場は家賃1~2ヶ月分程度なのに対し、テナントの敷金相場は賃料の10ヶ月程度と高額です。
  • 敷金は解約時に原則返還義務があります。しかし必ず全額が変換されるわけではなく、滞納賃料や償却分、原状回復費用が差し引かれてその残額が返還となります。必要費用の方が高額となれば追加の費用請求があるケースもあります。
  • テナント敷金のトラブルで多いのはやはり返還時のトラブル。予想以上の高額な原状回復費用を請求されて敷金が戻ってこなかった!というものが多いです。原状回復費用に納得が行かない場合は、見積もり明細を細かく確認し相場や相見積もりなどをチェクしてみましょう。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!