すすきのテナントビルならLCグループ

BLOG ブログ

テナントの原状回復はどの範囲まで?費用や注意点なども解説! 更新日:2020.02.03

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

テナント退去時には、物件の内装を借りた時の状態に戻して退去しなくてはいけません。

これを「原状回復」といい、原状回復費用はテナント契約者の負担となります。

 

今回はテナントの原状回復について詳しく解説します。

テナントの原状回復の範囲、かかる費用の目安、高額になりがちな原状回復費用を抑える方法などをご紹介します。

居抜き物件

 

 

住宅と違い、テナント退去時に原状回復が必須な理由とは?

テナントを借りる際、基本的にテナントの中身は何もない状態。

借主は自分のお店の業態に合わせて内装工事をし、設備や家具を入れて営業を始めます。

 

テナントを退去するときには、これらの内装や設備をすべて元の状態に戻し、利用による劣化や破損なども修理しなくてはいけません。

これを「原状回復」といいます。

 

同じ賃貸契約でもテナントと住居では原状回復のルールが違います。

 

テナントの場合

入居時と全く同じ状態に戻さなくてはいけない。

経年による劣化や破損も修理。

新品状態で借りたなら新品状態に戻して返す。

原状回復費用は借主が100%負担。

 

住居の場合

経年劣化や通常損耗など、普通に暮らしていて起こりうる劣化や損耗は修理不要。

たばこの焦げ跡や結露放置を原因として発生したシミやカビなど、借主の不注意や誤った使い方で起こった破損などは借主負担で修理が必要。

 

 

賃貸住宅の場合、入居した人の使い方はほとんど同じです。

内装や設備を変更する必要もありません。

経年劣化や通常損耗の範囲は予測ができるので、その分の修理代はあらかじめ家賃に組み込まれていることが多いです。

 

そのため、特別な傷や汚れがない限り原状回復による入居者負担は原則不要となります。

しかしテナント物件の場合は業態によってテナントの使い方が異なるため、使用による劣化や損耗は予測することはできません。

 

内装や設備も業態に合わせて大きく変更する可能性があるので、自由に変更して使用できる代わりに退去時には借主負担で「100%原状回復」する必要があるのです。

 

 

テナントの原状回復の範囲や費用相場、費用の抑え方も解説!

テナントの原状回復は原則100%です。

自分で入れた厨房設備、空調設備、机やイスなどを撤去するのはもちろん、壁や床、照明、配線なども元通りにする必要があります。

 

また、テナントを借りた際に最初からスケルトン状態の物件であれば、基本的に退去時にスケルトン状態に戻さなければなりません。

内装部分を全て解体して骨組みの状態に戻し、廃材処分も行う「スケルトン工事」が必要となるため、そのための費用も用意しておきましょう。

 

契約した内容により解体後の仕上げ工事もしなければならない場合もあるため、契約時に確認が必要です。

 

原状回復費用の相場と費用の抑え方

10~50坪程度の小・中型店舗:坪単価3~5万円程度

50坪以上の大型店舗:坪単価5~10万円程度

 

店舗の大きさ以外にも場所や損耗具合や作業内容、設置設備などによって費用は異なります。

厨房設備や空調設備、収納棚や家具などが多い飲食店は他の業態と比べて原状回復費用が高額になる場合が多いと言われています。

 

原状回復費用を抑えるためにできるだけ安い工事業者へ依頼したいところですが、原状回復工事は、オーナーから工事業者を指定されることがほとんど。

 

もし可能なら、オーナーへ許可を取ったうえで他社から相見積もりだけでもとってみることをおすすめします。

他社での工事内容や相場を知ることができれば、不要な作業を省くなどの交渉の余地が出てくるかもしれません。

 

 

テナントの原状回復で、例外や注意点は?

喫茶店の店内

基本的にテナントでは借主負担で100%原状回復が必要ですが、例外として「居抜き物件」として退去する場合は原状回復が不要です。

 

「居抜き物件」とは、前借主の内装や設備、家具などがそのまま残った状態で次の入借主が入居すること。

同じような業態で営業するなら、次の借主も内装工事や設備、家具の用意をしなくてもよいので、少ない開業資金で開店することができます。

テナントのオーナーにとっても、原状回復工事の期間を空けずに、すぐに次の入居者に貸し出せるというメリットがあります。

 

また、原状回復は賃貸契約の流れの中でもトラブルが起こりやすい部分です。

こんなトラブルがよく見られます。

  • 入居時には壁紙は新品ではなかったのに、退去時にすべて新品に交換するように言われた
  • 半月前に電球を交換したばかりなのに、原状回復で新品に交換するように言われた
  • 工事業者を指定されていて、費用が相場と比べてかなり割高となっている
  • 入居時からあった破損についても修理費用を請求された

 

原状回復の範囲や例外など詳細については、賃貸契約書に細かく明記されていることが多いです。

退去時のトラブルを防ぐためにも、契約時に契約書の記載をしっかり確認しておくようにしましょう。

 

まとめ

  • テナントの退去時には、入居時に入れた内装や設備、家具などをすべて元の状態の戻す「原状回復」が必要。費用はすべて借主負担です。使用方法がある程度決まっている住居と違い、テナントの場合は使用方法や損耗の予測が立てられないため、内装や使用方法の自由度が高い代わりに退去時は100%の原状回復が求められます。
  • テナントの原状回復は範囲は、全ての設備を元通りにする必要があり、最初からスケルトン状態の物件であれば、基本的に退去時にスケルトン状態に戻さなければなりません。費用は店舗の大きさや設備、作業内容などによっても変わりますが、1坪3~10万程度が相場です。飲食店は他の業態と比べて厨房設備や空調設備、収納棚や家具などが多いので原状回復費用が高くなりがちです。工事業者はオーナーから指定されることが多いですが、可能であれば他社から相見積もりを取ってみましょう。工事内容や相場を知ることができれば、費用交渉の余地が出てくるかもしれません。
  • 居抜き物件として退去することができれば原状回復は不要です。次に同じような業態が入るなら、次の借主は初期費用を抑えられる、オーナーは工事期間を開けずに貸し出せるというメリットがあります。原状回復は賃貸契約の流れの中でもトラブルが起こりやすい部分です。範囲や例外などの詳細は契約書へ明記されることになっているので、契約時には必ず目を通しトラブルを未然に防ぎましょう。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!