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テナント賃料はなぜ消費税がかかる?住宅兼店舗は?更新日:2020.02.13

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

自宅の家賃に消費税がかからないのに、テナントの家賃には消費税がかかります。

これってどうしてなのか考えたことはありますか?

 

今回はテナント賃料の消費税についてのお話です。

賃貸住宅の家賃には消費税がかからないのに、テナント賃料には消費税がかかるのはどうして?

店舗兼住居の場合は消費税はどうなるの?

テナント契約時のその他費用で他にも消費税がかかるものはある?

 

そんな疑問や不思議を解決していきます!

消費税とお金

 

 

テナントの賃料に消費税がかかり、住宅にはかからない理由とは

消費税は「商品の購入」や「サービス、役務の提供」の対価としての支払いにかかる税金です。

1989年に3%の税率で導入され、その後3回の税率アップを経て2019年10月1日には標準税率10%、軽減税率8%となりました。

 

居住用の賃貸物件の家賃には消費税はかかりません。

その理由として、実は消費税導入当時は住宅家賃にも消費税が課税されていました。

 

しかし、「人が生活をするためには家が必要。家賃に消費税をかけるのはおかしい」という議論がなされ、1991年の税制改正にて居住物件の家賃については非課税となったのです。

(※例外として、契約期間が1ヶ月未満の賃貸契約においては居住用物件でも家賃に消費税がかかります。)

事業用のテナント契約の賃料については、「サービス、役務の提供」の対価にあたるため、消費税の課税対象となります。

 

 

テナントと居住を兼用している場合の消費税はどうなる?

「1階でお店をやって、家族と一緒に2階に住んでいる」という店舗兼住宅の場合は、店舗部分と住宅部分を面積で区分し、店舗部分にかかる家賃は消費税課税、住宅部分は非課税となります。

 

例えば家賃が12万円の2階建ての建物で、1階が店舗で2階が住宅、1階と2階の面積は同じ場合は下記のような計算になります。

  • 1階店舗部分の家賃6万円 消費税課税10%で6,000円。
  • 2階住宅部分の家賃6万円 消費税は非課税

 

建物全体の家賃は消費税を含めて12万6,000円となります。

 

「事業用」「居住用」の区別は、実際にそう使っているとかどうかではなく、賃貸契約が事業用と居住用のどちらになっているかによります。

居住用として賃貸契約を結んだが、後になってそこで事業を始めたという場合も、居住用賃貸契約のままであれば家賃は消費税非課税のままです。

 

「消費税がかからなくてラッキー!」と思うかもしれませんが、家賃を受け取るオーナー側に税務上の問題が起こる可能性があります。

賃貸物件の用途を変更する場合は、管理会社や家主に事前に相談することをおすすめします。

 

 

テナントを借りる費用の中で、賃料以外で消費税がかかるものは?

お金と電卓

テナント契約時には家賃以外にも様々な費用がかかります。

その中で消費税がかかるもの、かからないものを解説します。

 

【消費税がかかるもの】

  • 駐車場代
  • 店舗や事務所以外の貸倉庫や土地
  • 礼金
  • 前家賃
  • 共益金、管理費
  • 更新料、更新手数料
  • 仲介手数料

 

【消費税がかからないもの】

  • 敷金、保証金
  • 契約書印紙代

 

基本的に事業用の賃貸契約では、オーナーや不動産会社に費用として支払うものにはすべて消費税がかかります。

敷金や保証金など、将来返還する予定のあるものは「預り金」のため消費税非課税です。

契約書印紙代は税金のため、こちらも消費税はかかりません。

 

ただし、敷金や保証金は「契約年数に合わせて償却する」という契約になっているケースもあります。

その場合、償却分は返還されずに支払い費用となるので消費税がかかる可能性があります。

詳細については契約書にて確認しましょう。

 

 

まとめ

  • 消費税とは商品の購入やサービス、役務の提供への支払いにかかる税金。事業用賃貸契約(テナント契約)の家賃には消費税がかかります。一方、人が生活するために必ず必要となる家を借りる費用に消費税がかかるのはおかしいという議論から、居住用賃貸契約の家賃にかかる消費税は廃止されました。
  • 住宅兼店舗の場合は、それぞれの面積割合で区分し、店舗分の家賃に対してのみ消費税が課税されます。実際の使用状況ではなく賃貸契約での「事業用」「居住用」の割合にそって計算されます。
  • 事業用賃貸契約に関わる費用については基本的に消費税がかかります。ただし敷金や保証金など将来返還される「預り金」や契約書印紙代(税金)には消費税はかかりません。例外もあるので詳細は契約書をよくチェックしておくようにしましょう。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!