居抜き物件を解約する際に保証金（敷金）は戻る？何が引かれるの？更新日：2022.03.15
こんにちは！札幌すすきの・旭川を中心にテナントビルを展開するLCグループです！
テナントを解約する際には、原則としてテナント契約時に支払っていた保証金（敷金）が戻ってきます。
ただし全額戻ってくるとは限らず、戻ってくるお金が少ない場合もあり、それは居抜き物件でも同じこと。
今回のコラムでは、居抜き物件での保証金（敷金）の扱いについて解説します。
保証金（敷金）とはどんな費用か、テナント解約時にはどのくらい戻ってくるのか、通常の物件と居抜き物件での違いなどもご紹介します。
保証金（敷金）の役割・目的とは
保証金（敷金）とは、テナント契約に必要な初期費用のひとつで、家主に預け入れるお金です。
家賃を滞納した場合の補填や、退去時の原状回復費用などに充てることが目的となります。
家主としては「売上が悪いので家賃が払えない」「経営不振で退去するので原状回復費用が払えない」「お客様がドアを壊してしまったが、修理費用が払えない」といったことが起こると困るため、そういったリスクに備えた費用となっています。
テナントの保証金（敷金）は、エリアや物件にもよりますが、家賃の6〜10カ月分程度が相場です。
賃貸住宅の敷金は、家賃の1〜2カ月分程度が一般的なのに比べると、テナントの保証金（敷金）はリスクがある分、高く設定されています。
人気のテナントや新築物件は、相場よりも高く設定されることもありますよ。
居抜き物件の解約時に保証金（敷金）はどのくらい戻る？
保証金（敷金）は預けているお金なので、使うことがなければ解約時に戻ってきます。
ただし、全額が戻ってくるわけではありません。
居抜き物件の解約時に保証金（敷金）から引かれる金額とは
一般的には保証金（敷金）から以下の金額を差し引いて、残った金額が返還されます。
償却費
償却費は保証金から無条件で差し引かれる費用です。
相場は賃料の1〜2カ月分、または保証金（敷金）の10〜20％程度。
償却率を設定し、契約期間に応じて償却されるという契約もあります。
例えば200万円の保証金（敷金）を預けていて、償却率が年3％、10年間テナントを使用している場合の償却費は60万円となります。
原状回復工事費用
テナント解約時には、店舗内の内装や設備をすべて撤去して退去する「スケルトン戻し」が基本です。
このときの原状回復工事にかかる費用は、テナントを借りている側が負担します。
居抜き物件の原状回復については「居抜き物件の原状回復を詳しく！事前に注意点も知っておこう」で詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。
解約予告期間の家賃
解約をする場合は、事前に借主から家主へ解約の旨を伝える決まりとなっています。
契約書には伝える時期についても「解約予告期間（一般的には3～6カ月前）」として記されてるのでご確認を。
急な閉店など、あらかじめ決められた契約期間や更新のタイミング以外でテナントを解約する場合も、解約予告期間までの家賃を支払う必要があります。
解約予告期間の家賃は保証金から差し引かれます。
滞納家賃
家賃の滞納がある場合は、預けていた保証金（敷金）から差し引かれます。
水道光熱費をインフラ事業者ではなく家主へ支払う物件の場合は、水道光熱費の滞納についても保証金で清算されます。
以上の費用を差し引いて残った金額が戻ってきますが、原状回復工事にかかる金額によっては、ほとんど戻ってこないか、追加費用が必要になるケースの方が多いでしょう。
居抜き物件として譲渡するなら原状回復工事が不要な場合も
居抜き物件とは、テナントの前借主が使っていた内装や設備を、そのまま譲り受けて利用できる物件のこと。
自分がテナントを解約する際にも、居抜き物件として次の借主へ内装や設備を譲渡できるなら、原状回復工事が不要になります。
その場合は原状回復費用がかからないため、通常物件よりも保証金（敷金）の返金額が高くなる可能性もあります。
ただし、自分が居抜きとして入居したからといって、退去の際も居抜きで手放せるとは限りません。
解約時に保証金（敷金）から差し引かれる項目については、契約書に記載されているので、契約時にしっかり目を通しておきましょう。
まとめ
●保証金（敷金）の目的や役割
テナント契約時の保証金（敷金）とは、家賃滞納や原状回復費用に備えて家主に預け入れるお金です。
家賃の6〜10カ月分程度が相場で、人気の物件では保証金（敷金）が高く設定されていることもあります。
●居抜き物件の解約で戻ってくる保証金（敷金）の額
保証金は預けているお金なので、テナント解約時に戻ってくるお金です。
ただし、償却費、原状回復費用、解約予告期間の家賃、家賃の滞納分などを差し引いて残った分の返還となります。
原状回復工事にかかる費用によっては、追加費用が発生するケースも珍しくありません。
●居抜き物件として譲渡するなら原状回復工事が不要な場合も
居抜き物件として次の借主へ譲渡できる場合は、原状回復工事が不要なため、その分保証金（敷金）の返金額が高くなる可能性もあります。
解約時に保証金（敷金）から差し引かれる項目については、契約書に記載されているので、確認しておきましょう。
飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！
