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居抜き物件の原状回復を詳しく!事前に注意点も知っておこう更新日:2021.02.26

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

テナントを退去するときには、内装や設備を撤去して元の状態(=スケルトン状態)に戻す「原状回復義務」があります。

 

では、内装や設備を残したまま引き継ぐ「居抜き物件」の場合で、原状回復はどのような扱いになるのでしょうか?

 

居抜き物件として退去する場合の原状回復、居抜き物件として入居した物件から退去する場合の原状回復、それぞれについてお話します。

カフェの店内

 

 

居抜き物件・スケルトン物件ってなに?

一般的に、お店を開くためにテナントを借りる際、そのテナントの内装や設備は空っぽです。

壁紙も床材もエアコンもトイレも厨房もない、コンクリートむき出しの箱であるこの状態の物件を、スケルトン物件(スケルトン状態)といいます。

テナントの契約後に借主は内装設備工事により内装を整え、必要な設備を取り付けて、開業の準備をします。

 

そしてテナントの退去時には、利用によってできた劣化や破損を修理し、内装や設備も撤去してすべて元の状態に戻さなくてはいけません。

これを原状回復義務といいます。

 

一方、居抜き物件とは退去時に店内の内装や設備を残し、次の入居者へ引き継ぐ物件です。

内装や設備、什器や食器までそのまま残っているものから、内装や設備の一部が残っているものまで、その範囲は物件によって異なります。

 

 

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居抜き物件として退去の場合、居抜き物件を引き継いだ場合の原状回復

テナント退去時には原則として原状回復が必要ですが、居抜き物件として退去する場合は原状回復は不要です。

内装や設備は撤去せず、そのまま次の入居者へ引き継ぐことができます。

 

では、そうやって居抜き物件に入居した次の入居者が退去する場合はどうでしょうか?

その場合では原則として原状回復義務があり、スケルトン状態への原状回復が必要。

自分が居抜きで借りたときの状態ではなく、前の入居者が入居したときの状態=スケルトン状態へ戻さなくてはいけません。

 

賃貸借契約では、原則として退去時には原状回復が必要とされます。

前の入居者が居抜きで退去したのはあくまで「例外」であり、次の入居者が退去するときには原則としての原状回復を求められるのです。

 

ただし稀に「前の入居者が残した内装や設備は撤去しなくてよい」という契約になっていることも。

原状回復義務の有無や範囲については、賃貸借契約書を改めて確認してみましょう。

 

 

原状回復工事の費用を抑える工夫や工事の注意点

スケルトン状態まで原状回復をするのは、工事費用がかなりかかります。

退去時の費用は少しでも抑えたいものですよね。

そのためには、工事業者の選び方が大切。

できれば複数の業者から相見積もりをとり、比較検討してみましょう。

 

しかし、テナントの貸主から工事業者を指定されて自由に選べないことも多いです。

この場合は貸主に許可をとったうえで、他社から見積もりだけでもとってみることをおすすめします。

他社での工事内容や見積もりと比較すれば、ムダを省くための交渉の余地が出てくるかもしれません。

また、原状回復の範囲についても賃貸借契約書にて再度確認してみましょう。

不要な範囲の工事が入っているかもしれませんよ。

 

再び居抜き物件として引き継いで退去できないか、貸主へ交渉してみるのも方法のひとつ。

居抜きですぐに引き継いでくれる次の入居者がいれば、原状回復工事は不要なため費用を大きく抑えることができます。

貸主にとっても原状回復工事の期間を空けずに、すぐに次の入居者に入ってもらえるというメリットがあるので、交渉の余地があるのではないでしょうか。

 

テナントの原状回復の範囲や注意点などについては、こちらでも詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。

テナントの原状回復はどの範囲まで?費用や注意点なども解説!

 

 

まとめ

●居抜き物件、スケルトン物件とは

居抜き物件とは前のお店の内装や設備を残して次の入居者に引き継ぐ物件のことです。

スケルトン物件とは、逆に内装や設備をすべて撤去して柱や梁だけの状態の物件のこと。

テナント退去時には原則としてスケルトン状態に戻す、原状回復を求められることが一般的です。

 

●居抜き物件で原状回復義務はどうなっているか

居抜き物件として退去する場合、内装や設備は残して引き継ぐので原状回復は不要です。

しかし、居抜き物件に入居した次の入居者が退去する場合は、原則として原状回復が必要。

自分が入所したときの状態ではなく、スケルトン状態に戻す必要があります。

 

●原状回復工事の費用の抑え方や注意点

原状回復工事はなかなか高額。

工事費用を抑えるためには相見積もりをとって業者を選定することをおすすめします。

貸主から業者を指定されている場合も、その工事内容や見積もり、原状回復の範囲が本当に適正であるかをしっかり判断しましょう。

また、再び居抜き物件として引き継いで退去できれば原状回復は不要です。
貸主にもメリットがある場合も多いので、ぜひ交渉してみてはいかがでしょうか。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!

 

 

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