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居抜き物件の改装費用はどのくらい?金額の抑え方や注意点も詳しく更新日:2021.02.22

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

前店舗の内装や設備が残っている物件のことを、居抜き物件といいます。

条件に合う居抜き物件を見つけられたらラッキー!

内装設備工事にかかる費用を大きく抑えられるかもしれません。

 

今回は、居抜き物件でかかる改装費用について解説。

 

イチから内装設備工事をするよりは安く済むことはわかるけど、どのくらい違うの?

居抜き物件の改装費用を安く抑えるコツって何?

そんな疑問にお答えします。

 

居抜き物件の注意点やリスクなども、あわせてお伝えしますね。

居酒屋の内装

 

 

居抜き物件の改装費用の目安は?イチからの工事とどのくらい違う?

居抜き物件とは、前のお店の内装や設備がそのまま残された物件のことです。

通常、前のお店がテナントから抜ける際には、内装や設備をすべて取りのぞいたスケルトン状態にして解約します。

スケルトン物件を新たに契約して開業するなら、内装や設備などをイチから工事しなくてはいけません。

 

しかし、居抜き物件を契約して残された内装や設備を活かしてお店を始めることができれば、大がかりな内装工事や新たな設備工事は不要。

お店の雰囲気に合わせて壁紙を張り替えたり、必要な家具を入れたりなど必要に応じた改装工事を行い、初期費用を抑えて開業することができます。

 

居抜き物件の改装費用の目安

居抜き物件で開業するための改装費用は、厨房設備の入れ替えを除けば坪単価15万~30万円程度が一般的な目安。

たとえば20坪の飲食店なら、300万円~600万円程度となります。

もちろん、テナントの広さや工事の内容や範囲によって改装費用がさらに安い・高いという可能性はあります。

 

ただし居抜き物件の場合、設備や内装を必ず無償で使用できるわけではありません。

前のお店が残した設備や什器などを買い取るための「造作譲渡料」がかかることが多いです。

新品で購入したり工事する費用よりは安く抑えられますが、100~200万円程度が相場なので覚えておきましょう。

物件によって交渉次第で少し金額を下げたり、無償になる場合もあるため、必ず事前に確認してくださいね。

 

スケルトン物件の改装費用の目安

スケルトン物件の場合、内装や設備はすべてイチから工事が必要。

この場合の費用は坪単価30万~50万程度が目安といわれています。

20坪なら600万~1,000万円程度の計算です。

こちらもテナントの広さや工事内容、業態などによって異なりますが、いずれにしても居抜き物件よりずっと高額の費用がかかるでしょう。

 

 

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居抜き物件の改装費用を抑えるためのポイントは?

内装工事や設備工事の範囲が広ければ広いほど、居抜き物件の改装費用は高くなります。

居抜き物件の改装費用を抑えるには、元の内装や設備をできるだけそのまま活かすことがポイントです。

 

活用しやすい居抜き物件を探すために、こんな部分をチェックしてみましょう。

  • 開業予定の業態に合ったテナントか
  • 内装や什器などはイメージに合っているか
  • 厨房や電気・空調・音響設備など必要な設備があるか
  • 設備は問題なく使えるか、劣化や破損はないか

 

改装費用のうち大きな割合を占めるのは厨房設備です。

問題なく使用できる厨房設備が残っている居抜き物件なら、一部の改装工事が必要だとしても、その費用を大きく削減できるでしょう。

 

極端な例では「内装も設備も什器もそのまま使って、看板だけ変えて開業!」なんてことも、不可能ではありません。

 

 

居抜き物件のリスクや改装時の注意点を知っておこう

PCを見ながら考える女性店員

居抜き物件は初期費用を抑えられるという大きなメリットがある反面、気をつけなくてはいけない点もあります。

居抜き物件のリスクや改装に関する注意点を3点紹介します。

 

内装や設備をそのまま使うと理想のお店にできないかも

改装費用をできるだけ抑えるためとはいえ、前の内装や設備をそのままにしすぎると理想の店舗イメージに近づけるのが難しくなってしまいます。

効率的に作業するために必要な動線や、お客様の使い勝手が悪くなってしまっては本末転倒なため、できるだけイメージに近い物件を探す必要があります。

 

前の店舗のイメージを引きずる可能性がある

前のお店の外観や内装をそのまま使っていると、前店を知っている人にとっては前のお店のイメージを引きずったり、系列店と思われたりする可能性があります。

前のお店のイメージがあまり良くなければ、その印象も引き継いでしまうかもしれません。

 

スケルトン物件よりも改装費用がかかる可能性がある

残された内装や設備を活用できるのが魅力ですが、それらを新しいものに入れ替えたいと思った場合には工事費用にプラスして撤去費用もかかってしまいます。

撤去費用の分、スケルトン状態から工事するよりも高額な改装費用がかかってしまう可能性があるので注意!

「そのまま使うから大丈夫!」と思っても、残された設備はいわば中古品。

劣化や破損の可能性があることも忘れてはいけません。

また、造作譲渡料も物件によっては高くなることがあります。

 

居抜き物件のメリットや注意点については、こちらでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。

テナントの居抜き物件はメリットが多い!?注意点もある?

 

 

まとめ

●居抜き物件はスケルトン物件より改装費用が抑えられる

前のお店の内装や設備が残された居抜き物件は、それらを活用して開業すれば初期費用を抑えることができます。

居抜き物件の改装費用は一坪15万~30万程度が一般的。

内装がなにもないスケルトン物件での工事費用は一坪30万~50万円ともいわれるので、居抜き物件はかなり安く開業の準備をすることができます。

※改装費用はテナントの広さや業態、工事の内容によっても異なります。

 

●居抜き物件の改装費用を抑えるポイント

居抜き物件に残された内装や設備をできるだけ活かすことが、改装費用を抑える大きなポイント。

予定している業態や内容に合った居抜き物件を探しましょう。

とくに費用がかかるのは厨房設備なので、使える厨房設備がしっかり残っているかどうかは要チェックです。

 

●居抜き物件のリスクと改装の注意点

前のお店の内外装をあまりにそのまま使うと、理想のお店作りができなかったり前のお店のイメージを引きずってしまうので注意しましょう。

また、内装や設備を新たに入れ替える場合は工事費に加えて撤去費用がかかります。

お得な居抜き物件と思いきや工事の内容や造作譲渡料の金額によってはスケルトン物件よりも改装費用がかかってしまうというケースもあるでしょう。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!

 

 

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