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こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！

 

居抜き物件は、開業に向けた初期費用を抑えることができるお得な物件。

居抜き物件を契約する際は、テナントの賃貸契約とは別に「造作譲渡契約」を結び、造作譲渡契約書を交わす必要があります。

 

今回はこの「造作譲渡契約書」について解説！

居抜き物件の契約で必要な造作譲渡契約書とは何か、必要な理由、造作譲渡契約書に記載が必要な項目や作成時の注意点などをお伝えします。

 

 

居抜き物件の契約時に交わす「造作譲渡契約書」とは？

居抜き物件とは、前の借主が使っていた内装や厨房・空調設備、備品などがテナントに残されていて、それをそのまま引き継いで使うことができる物件です。

 

居抜き物件を契約できれば、オープンに向けて内装工事や設備工事をしたり、備品を一から揃えたりする必要がないため、開業のための初期費用を大きく抑えられます。

 

居抜き物件を契約する際は、物件オーナーと結ぶテナントの賃貸契約とは別に、前の借主と「造作譲渡契約」を結ぶ必要があります。

 

「造作譲渡契約」とは、内装や設備、備品といった「造作物」を譲り渡す契約ということ。

前の借主が、造作物の権利をテナントオーナーへ渡しているケースでは、テナントオーナーと造作譲渡契約を結ぶこともあります。

 

この造作譲渡契約を結ぶ際に交わすのが「造作譲渡契約書」です。

 

後々のトラブルを避けるため、トラブルがあったときに責任所在を明確にするためにも、契約内容を明文化するのはとても重要！

 

何を譲渡するのか、譲渡価格はいくらか、いつどうやって支払うのか、もし後で壊れていることに気づいたら修理代は誰が負担するのか、自分が退去する際の原状回復はどうなるのか……などを取り決めて契約書へ記載しておくのです。

 

また、造作物の中でも厨房設備や空調設備は固定資産として計上しなくてはなりません。

正しく経理処理するためにも、金額の根拠として造作譲渡契約書が必要になります。

 

 

居抜き物件の造作譲渡契約書、どんな内容？

居抜き物件の造作譲渡契約書には、記載しておくべき項目がいろいろとあります。

 

一般的には、以下のようなことが記載されます。

• 譲渡する造作物のリスト
• 造作譲渡料
• 支払い方法
• 支払期日と引き渡し期日
• 契約解除の条件
• 契約解除やキャンセル時の違約金について
• 原状回復の範囲について
• 契約不適合責任について
• テナントオーナーが承諾している旨

 

造作物のリストや造作譲渡料とは、何をいくつ、いくらで譲渡するかということです。

支払い方法や支払期日、造作物の引き渡し期日についても記載します。

 

支払いや引き渡しが遅れるなどした場合の契約解除の条件、契約解除やキャンセルになった場合のキャンセル料についても取り決めをしておきましょう。

 

原状回復とは、テナントを退去する際に内装や設備をすべて撤去して、テナントを構造だけの状態に戻すことです。

 

テナントの解約時には原状回復が基本ですので、自分が居抜きで入居したとしても、自分が退去する際には原状回復が必要となります。

原状回復にかかる費用の目星をつけるためにも、内装や空調設備、排水設備など、どこまでが原状回復が必要な範囲なのかを確認しましょう。

 

契約不適合責任とは、譲渡された造作物が契約書の内容と違った場合、売主が一定期間責任を負うというもの。

たとえば、リストに載っているが実際にはなかった、使用できると書いてあったが壊れていたなどの場合が該当します。

 

「契約不適合責任の期間は●ヵ月」などの取り決めを行います。

契約が個人同士の場合に限り、双方の合意のもと「契約不適合責任を負わない」という特約を設定することも可能です。

 

 

居抜き物件で造作譲渡契約書を作成する際の注意点

 

居抜き物件の造作譲渡契約は、基本的に内装や設備の持ち主である前の借主と、新たな借主で結ぶ契約です。

 

しかし、テナント自体はテナントオーナーの所有物であり、テナントの解約後は現状回復が基本なため「テナントオーナーが造作譲渡契約を承諾している」ことが前提条件となります。

 

まずは、テナントのオーナーに確認をし、契約書にもその旨を明記しましょう。

 

また、譲渡する造作物のリストを漏れなく作成するのも大切なこと。

何をいくつ譲渡するかと、それぞれの状態や劣化具合、傷や汚れがある場合もできるだけ詳しく明記します。

 

特に譲渡造作物にリース品が混ざっている場合は、トラブルになりやすいので要注意。

リース品を譲渡した場合は、残りのリース費用の支払いについても一緒に譲渡されるのが一般的です。

 

譲渡費用を支払って設備を買い取ったつもりだったのに、ランニングコストであるリース費用の支払いまでついてきてしまった！ とならないように必ず確認しましょう。

 

造作物の中に故障しているものはないか、あとから不具合が出た場合の修理代はどうなるかなど、トラブルを避けるためにも細かく確認が必要です。

 

造作譲渡契約書の作成については、専門的な内容も含まれるため、テナントの仲介業者などに相談して作成することをおすすめします。

 

 

まとめ

●居抜き物件の「造作譲渡契約書」とは

居抜き物件の契約では、テナントの賃貸契約とは別に、内装や設備を引き継ぐための「造作譲渡契約」を結びます。

その際、契約の内容を取り決め明記するのが「造作譲渡契約書」です。

後々のトラブルを防ぐためにも、契約書を交わすのは大切なことです。

 

●造作譲渡契約書の内容

居抜き物件の造作譲渡契約書には、譲渡する造作物の内容や譲渡価格、支払い方法や引き落とし日などを記載します。

そのほか契約解除の条件や違約金、トラブルがあった場合の責任の所在、原状回復の範囲などを明記します。

 

●造作譲渡契約書を作成する際の注意点

造作譲渡契約の前提条件として、テナントオーナーが承諾していることが必須です。

承諾を得ている旨は、契約書にも必ず記載しましょう。

また、譲渡する造作物についてはその内容や状態などを漏れなくリストへ記載します。

造作物にリース品が混ざっているとトラブルになりやすいので特に確認が必要です。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！