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居抜き物件のデメリット・リスクは?メリットや契約の注意点も更新日:2021.08.24

 

こんにちは!札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯です!

 

居抜き物件は、上手く活用できれば開業資金や準備時間を抑えられるお得物件。

しかし、居抜き物件ならではのデメリットやリスクがあることも忘れていけません。

きちんと把握しないまま契約してしまっては、予想外の費用がかかってしまうこともあります。

 

今回は居抜き物件についてのデメリットやリスク、注意点を中心に解説!

もちろんメリットも大きい物件ですので、どちらもしっかり検討したうえで契約を進めましょう。

居抜き物件が向いているケース、向いていないケースについてもご紹介します。

カフェ経営の夫婦

 

 

居抜き物件のデメリットやリスク、メリットとは?

居抜き物件とは、前のお店が使っていた内外装や設備、什器などをそのまま引き継いで使うことができる物件のことです。

内装工事や設備工事が不要なら、開業費用を大きく抑えることができますね。

 

しかし、居抜き物件ならではのこんなデメリットやリスクもあります。

検討・対策をするためにも、詳しく知っておきましょう。

 

引き継いだ内外装や設備に不具合が出る可能性がある

引き継いだ内外装や設備は、前の店舗から使われていたものです。

開業後に内装の汚れや傷が気になったり、設備の経年劣化や不具合などが出てくる場合もあるでしょう。

そうなると、修理や交換で予想外の費用がかかってしまうかもしれません。

 

買い替えとなると、新しい設備の購入費だけではなく、古い設備の処分費用も掛かってしまいます。

 

内装にこだわりたい場合、自由度が低い・費用がかかることがある

内装をそのまま引き継いだものの、新店の業態やイメージに合わない場合は、現在の内装を解体して内装工事をやり直す必要が出てくるでしょう。

内装がない状態から工事を行うより、解体から行う必要があるためかえって費用が高くなってしまいます。

 

いざ内装を解体してみても、希望のレイアウトや内装工事ができなかったというケースもあります。

 

前の店舗のイメージを引きずってしまう可能性がある

前のお店の内外装や設備をそのまま使うと、近隣のお客様にとっては前のお店のイメージをそのまま引きずってしまう可能性があります。

良いイメージのお店なら良いですが、ネガティブなイメージを引きずってしまうとしたら問題です。

前店舗の評判を知っておくのも重要でしょう。

 

開業のための費用や時間を節約できるというメリットもある

居抜き物件はデメリットだけではなく、もちろんメリットもありますよ!

 

内装や設備を引き継いで変えるので、開業費用や準備時間を大きく削減できるのは居抜き物件の大きなメリット。

前のお店と同じような業態なら、内装をそのまま使うのも違和感はないですし、前店舗のお客さんを呼び込める可能性も高いです。

 

居抜き物件のメリットについては「テナントの居抜き物件はメリットが多い!?注意点もある?」でも詳しくご紹介しています。

ぜひご参考ください。

 

 

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居抜き物件で起こりやすいトラブルをチェック!契約時の注意点も

「内装や設備を引き継ぐ」ことができるのは居抜き物件のメリットでもありますが、同時にトラブルの原因となってしまうというリスクもあります。

 

例えば、こんなトラブルがあるため注意しましょう。

  • 引き継いだ設備がすぐに故障して、買い替え費用と処分費用がかかった
  • 引き継いだ設備の中にリース品があり、リース費用を支払うことになった

 

引き継いだ設備が故障するトラブルのほか、じつはリース品が混ざっていたというケースも。

リース品は自分の所有物にはならず、リース契約を引き継いでリース費用を支払うか、違約金などを払って解約するかのどちらかです。

いずれにしても想定外の費用がかかってしまいます。

 

内装や設備を引き継ぐには、テナントオーナーと結ぶテナントの賃貸契約とは別に、前店舗のオーナーと「造作譲渡契約」を結ぶことになります。

造作譲渡契約を結ぶ際に、引き継ぐ内装や設備の内容、状態、リース品の有無などを細かく確認するようにしましょう。

 

また、自分が居抜きで契約したからといって、退去時にも居抜きで退去できるとは限りません。

 

通常、テナントの退去時には内装や設備をすべて撤去したスケルトン状態に戻す「原状回復」が義務付けられています。

原状回復費用は借主負担ですが、凝った内装で撤去するのに費用がかかった、前の借主が点けた傷まで修繕を求められた…なんてことも。

原状回復の範囲や義務の有無についてはテナントの賃貸契約に明記されていますので、こちらも契約前にしっかり確認することをおすすめします。

 

居抜き物件で多く見られるトラブルとその対処法については「居抜き物件のトラブルを防ぐ!多いトラブルと予防策・対処法をチェック」でも詳しくご紹介しています。

 

 

居抜き物件が向いているケースとは?

建物内の商店街

居抜き物件が向いているのは、こんなケースです。

  • 開業のための予算が少ない
  • 前の店舗と同じような業態のお店にする
  • 内装に大きなこだわりがない
  • できるだけ早くオープンしたい

 

居抜き物件は、引き継いだ内装や設備の多くをそのまま活用できる業態に向いています。

初期費用や準備時間を抑えてお店を開業したいという方にはピッタリです。

 

一方、内装や設備をすべて解体し、構造だけの状態になっているテナントは「スケルトン物件」といいます。

テナント契約では、スケルトン状態からスタートするのが基本の形です。

 

スケルトン物件は、内装工事や設備工事をイチから進めます。

内装や設備にこだわって、イメージ通りのお店をしっかり作り込みたい場合はスケルトン物件が向いているといえます。

 

居抜き物件とスケルトン物件の違いや、それぞれに向いているケースについては、「居抜き物件とスケルトン物件の違いを確認!各特徴や費用まで詳しく」でもご紹介していますのでぜひご覧ください。

 

 

まとめ

●居抜き物件のデメリットやリスク、メリットとは?

居抜き物件とは、前のお店が使っていた内外装や設備、什器などをそのまま引き継いで使うことができる物件です。

開業費用や準備時間を抑えられるというメリットがあります。

反面、引き継いだ内外装や設備が経年劣化で不具合が出る、大幅に作り変える・買い替えるには解体や処分が必要で費用がかかる、前の店のイメージを引きずってしまうというデメリットやリスクもあります。

 

●居抜き物件で起こりやすいトラブルは

居抜き物件では入居後に設備の不具合が出る、リース品が残っていた、原状回復費用が予想外に高かったなどのトラブルが起こり得ます。

内外装や設備の引継ぎについては造作譲渡契約書を、原状回復の範囲や内容についてはテナントの賃貸契約書をしっかり確認しましょう。

 

●居抜き物件が向いているケース

初期費用や時間をできるだけかけずに、すぐにでもお店をオープンしたいケースなどでは居抜き物件はおすすめ。

一方、予算や時間をしっかりかけて、イメージ通りのお店を作り込みたいケースではスケルトン物件が向いています。

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください!

 

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