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こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！

 

飲食店を開業する際、居抜き物件を契約できれば開業資金の大きな節約になります！

しかし、居抜き物件ならどんなものでも良いわけではもちろんありません。

自分の開業したいお店にあった物件を選ぶことが大切です。

 

今回のコラムでは、飲食店で居抜き物件を選ぶ際のポイントを解説。

契約前に必ずチェックしておきたいことや、事前に聞いておくべきことなどをご紹介しますので、飲食店の開業を検討している方はぜひ参考にしてください。

 

 

飲食店で居抜き物件を選ぶ際のポイントは？

居抜き物件とは、前の店舗が使っていた内装や設備をそのまま引き継いで使用できる物件のことです。

 

居抜き物件を契約できれば、開業に向けてゼロから内装工事をしたり設備を買い揃えたりする必要がありません。

 

ただし、残された内装や設備はいわば中古品ですし、自分が必要としているものが理想の状態で残っているとは限りません。

 

居抜き物件は設備などが残っている分、通常の物件選び以上に確認しておきたいポイントがたくさんあります。

 

飲食店を開業する居抜き物件を選ぶなら、とくに外せない確認ポイントをご紹介します。

 

インフラ設備の容量やスペック

居抜き物件では電気・ガス・水道・空調設備なども工事済みですが、自分がやろうとしているお店でそのまま使用できるか確認が必要です。

 

飲食店の業態や内容によっては、電気やガスなどインフラ設備の容量が足りない場合、追加工事をする必要があります。

追加工事の有無によって初期費用が大きく変わってくるので、しっかりと確認しておきましょう。

 

配管の設置位置

水道や排水口の位置、排気ダクトや配管の位置なども大事なポイントです。

 

飲食店の居抜き物件ならとくに、油汚れや残飯などが下水へ流れ込むのを防ぐ「グーリストラップ」という設備の状態を忘れずチェック！

油汚れやゴミなどが溜まっていないか、悪臭がないかなどを確認しておくことが大切です。

 

厨房設備や機器の内容や状態

前の店舗が使っていたすべての設備や機器が残されているとは限りません。

どの設備機器が残っていて、どの設備が無くなるのか、自分に必要な機器は揃っているか、不要な機器はないか確認しましょう。

 

必要な機器が足りなければ購入費用がかかりますし、不要な機器が残っていれば処分費用がかかります。

 

引き継ぐ機器は基本的に中古品なので、動作確認も必要です。

購入先メーカーや取り扱い説明書の有無、故障や修理の履歴なども確認できると良いですね。

 

また、設備の中にリース品がないかも確認。

内見時にはあった設備がリース品だった場合には、契約時には返却して無くなっていた、リース契約ごと引き継ぐことになって月額使用料または解約料がかかるといったことのないようにしましょう。

 

内見の際に準備しておくと便利なアイテムもチェック

居抜き物件を直接確認する内見では、筆記用具やカメラを準備しておくと良いです。

間取りや気になる部分をメモや写真などで記録しておけるので、あとでじっくり検討したり、ほかの物件と比較したりするのに役立ちます。

 

設備機器の裏側や下、流し台の下など暗いところを確認するための懐中電灯、フロアや設備の正確な大きさをチェックするためにメジャーなども用意しておきましょう。

 

 

居抜き物件で事前に聞いておく・確認しておくポイント

飲食店で居抜き物件を契約する前には、前の店舗の退去理由やトラブルの有無などを確認しておきましょう。

 

移転や後継者がいないための退店なら問題ないですが、経営不振が原因ならその理由もぜひ突っ込んで聞いておきたいところ。

駐車場が狭い、そもそも人通りが少ないなどの立地が原因であれば、同じ理由で苦しむ可能性があります。

騒音やにおいなどで、ご近所トラブルがあった場合なども同じです。

 

前店舗の店主に聞くだけでなく、物件オーナーに確認したり、必要であれば周辺店舗へリサーチをしたりしてみてください。

 

また、自分が居抜きで入居したからといって、自分が退去するときも居抜きで退去できるとは限りません。

 

テナントの退去時は内装や設備をすべて撤去する原状回復工事を行い「スケルトン戻し」が基本で、原状回復にかかる費用は借主負担です。

 

居抜きで入居すると「元の状態」を確認できませんので、原状回復の範囲はどこまでかをテナントオーナーに確認する必要があります。

 

原状回復はテナント解約時にトラブルになりやすい部分です。

賃貸契約書や重要事項説明書などにも条件が細かく書かれますので、必ず確認しましょう。

 

 

居抜き物件を選んで飲食店を始めるメリット・デメリット

居抜き物件で飲食店を開業するメリットは、開業費用と開業準備の時間を削減できることです。

 

内装工事や設備工事が不要なら、テナントを借りてからお店をオープンするまでの期間を大幅に短縮することができるでしょう。

 

前のテナントが繁盛店なら、その顧客を引き続き呼び込める可能性もあります。

 

しかし、居抜き物件で引き継いだ内装や設備をそのまますべて使用できるとは限りません。

 

店舗のイメージと合わず内装工事をやり直すなら、現在の内装の解体が必要になる分、ゼロからつくるよりも余計に費用や時間がかかってしまいます。

 

設備に関しても同じで、不要な設備は処分費用がかかってしまいますし、使い始めてすぐに故障する可能性もゼロではありません。

「こんなはずじゃなかった！」とならないように注意しましょう。

 

また、居抜き物件の契約ではテナントオーナーとの賃貸契約とは別に、店内の内装や設備を譲り受ける「造作譲渡契約」を前店舗の店主と結び、造作譲渡料を支払います。

 

立地が良いなど人気のある物件の場合は、造作譲渡料も高額になる可能性があることを頭に入れておきましょう。

 

 

まとめ

●飲食店で居抜き物件を選ぶ際のポイント

飲食店で居抜き物件を選ぶ際には、インフラ設備の容量や配置、厨房設備や機器の内容や状態などをしっかりチェックしましょう。

自分のお店で必要な設備が揃っているか、問題なく使える状態かを確認する必要があります。

内見時には、あとで比較検討できるようにメモや写真などを残しておくと良いです。

 

●居抜き物件で事前に聞いておく・確認しておくポイント

居抜き物件を契約する前には、前店舗の退去理由を聞いておきましょう。

立地の悪さやご近所トラブルなどが原因の場合は、同じ理由で苦しむ可能性があるかもしれません。

また、自分が退去する際の原状回復の範囲についても、契約前に物件オーナーに確認しておくと安心です。

 

●居抜き物件を選んで飲食店を始めるメリット・デメリット

飲食店を居抜き物件で開業するのは、開業にかかる費用と時間を大きく削減できるというメリットがあります。

前店舗の顧客も、引き続きお客さんとして通ってくれる可能性もあります。

しかし内装や設備に手を加える必要がある場合は、今ある内装・設備の撤去から始めなくてはいけない分、余計に費用や時間がかかってしまう可能性があります。

引き継いだ内装・設備は中古品のため、不具合や故障などのリスクがあることも覚えておきましょう。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！